​合肥楼市这个小区二手房为什么价格这么低？

合肥楼市这个小区二手房为什么价格这么低？

开门见山，不卖关子。它就是合肥新站区职教城核心板块的朗香书院（备案名：朗香书苑）小区。

朗香书院位于合肥新站区淮海大道与烈山路交口南300米，距离地铁三号线职教城东站步行约8分钟。主开发为旭辉地产，2016年7月23日在合肥奥体中心首次开盘，当时超1600人摇号800多套房源，可谓喜忧参半。高层均价8800元是合肥楼市惊艳世界涨幅那一年的纯市区热门楼盘之一。

2016年合肥不用打城市形象宣传片，以房价涨幅全球第一名走进大众视野；2021年第一季度合肥再度以房价涨幅导致全民关注，其中不乏短周期内高位接盘的韭菜。

大时代的洪流，小人物自然被裹挟前进，何况小区呼！朗香书院从首开高层均价8800也小踏步得迈进了如今的高层二手行情价14000＋。

相比合肥热门区域、热门楼盘它的涨幅九牛一毛，当然“房住不炒”必须遵守，没必要去刻意追求涨幅涨价，按部就班来分享城市、区域发展的红利即可。

这里简要说明几点它的价格低的几点原因：

1、区域问题，所在区域新站区一直是合肥内卷的被卷对象，整体区域价格不高于合肥平均水平（目前补涨在），更加是上层智慧为合肥置业安家年轻人考虑的区域。

2、中介问题，这是个司马昭之心的道理，房产中介要的是成交，成交才有佣金，佣金才能生活。中介一般对房主暗示高了卖不掉，对客户暗示买了错不了。甚至在平台上做低单价房源来障眼法，诱导客户关注、诱引房东接受被编制的“行情”。

3、业主信息掌握问题，个别房东在挂房源时候仅参考当初买价来定价，没有考虑到周边楼盘行情来定价。朗香书院是板块内较早面世的小区，属于拓荒者，而后交付的楼盘小区大多购买时候精装1.4＋，如果拿房出售不赔钱已经在1.6附近了。房东不知道随行就市，很是仁慈，值得点赞。

综上几点或有遗漏，不过却也真实存在。所以如果有在新站区置业的年轻人，预算又不足的话、且考虑二手次新低于新房行情的，又不是“新房癌”的购房群体建议关注。

那么朗香书院小区如果按照百分比打分的话，究竟能打多少分了？十大维度、点面剖析、刀刀要害。

1、品牌分：小区由绿地集团拍地所得，三家开发商联合开发，分别为绿地、旭辉、保利。但主要由旭辉地产操刀开发，旭辉是中国房企里少有的从百亿到千亿房企只用了4年时间的房产开发企业（另一家是泰禾），房地产界百强企业，合肥项目众多，口碑整体较好，经常制造网红小区，所开发楼盘“二手溢价率周边较高”，譬如望江台、陶冲湖别院等。95分。

2、物业分：一个好的小区，交付后物业及物业管理很重要。朗香书院目前由一级物业上海永升物业合肥分公司管理，整体良好、部分欠佳，小区平时的增值服务也都有体现。严格要求来说权且只打80分吧！留有空间，继续努力和保持。

3、产品分：小区由高层洋房形态构成，绿化率较好，人车分流，楼盘质量整体过关，小区四季花团锦簇、果木繁盛，曾被网友誉为“合肥宝藏小区”。也有网友笑谈放在某湖就不得了。98分。

4、区域内板块分：新站区目前七里塘板块最优，以后的以后大概率是少荃湖板块。职教城板块目前有已开通地铁三号线加持和地铁九号线已勘测，周边除去小区就是学校更无工厂，更加安静宜居，新站区文体中心规划距离不远。90分，注意是区域内板块分。

5、学区分：近来合肥楼市很多小区、片区业主在争执名校，说白了动机不纯，多少是纯为孩子学习考虑？新站区今年秋季投入使用的小学也不少。其中孩子教育很为关键的一点生源方面，朗香书院小区所在的梦溪路小学拥有新站区纯教师住宅项目毓秀雅苑未来生源，也就是说从2022年9月开始梦溪小学的生源区域内很有优势。当然朗香业主的孩子也不差，大多是高学历后代。98分。

6、商业分：已知附近的正荣商业综合体在盖，小区西侧净地为大型商业公园规划，小区南侧社区商业规划，成熟商业有黉街。远了就不说了，基本生活无忧，目前75分，这是新站区业主的心病之一。

7、得房率分：这点需要着重提醒，现在的楼盘、新盘基本赠送面积少或没有。朗香书院的户型你买的是85平，相当于人家95平。精明的购房者一算账，我花同样的单价哪怕以周边新房售价为算，在新站区购房，买朗香就是不满二的二期精装房都划算。多10个平方的得房率，那不就是约等于白捡15万或少花15万。100分。

8、维权分：整个合肥来说，开发商新盘交付维权已属常态，这是不正常的，可是却变得习惯了。希望有关部门能加强监管。二手房基本所见即所得，排除了维权烦恼，也没有什么需要维权了，买房本不易，维权又心累。-100分。

9、医疗分：不是每个人注定都要生病，咱也不能咒人，不过附近能有医院肯定是没有坏处的。京东方医院、安医四附院（网传要被本部收编为安医附院新站分院）等都不远，医院设备先进度合肥来说上等。80分。

10、公园分：北望少荃湖湿地公园，南眺学林公园，东近市民公园（合肥九中南），西靠待建学林公园三期，不要求都在边上，基本逛逛路也能走到。可谓四园环抱，园园辐射。90分。

希望本文对处于2021年合肥购房刚需正迷茫期的你有所帮助！房主不炒，有房正好，安居乐业。