我眼中的温州民间借贷危机演变及当前房地产的看法

时间：2026-09-13 01:50

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我眼中的温州民间借贷危机演变及当前房地产的看法

前段时间，亲戚卖了自己的老房子做了置换，父亲的一句话突然让我一怔，他是这么说的：“最贵的时候这房子快4W/㎡，现在他卖了1W/㎡。”我爸口中最贵的时候是在我大学期间，你可能很难想象当时温州的房价高居全国第一，如果看置换比更让人震惊，当时他这套“城乡结合部”180㎡的房子可以同比例置换国内一线城市至少两套相同面积核心区房子，而现在只能置换出个可怜的卫生间。看到这里你应该很难不跟我一样愣怔，谁都可以当事后诸葛亮，但身在其中体会到的群体性社会和心理镜像更值得思考。那么故事该从哪里开始呢？

一、绕不开的2008年

2008年对我们国家来说发生了很多刻骨铭心的大事，也正是这一年美国次贷危机爆发，我们国家推出了“四万亿”。当时，随着银行信贷的放松，一年期贷款基准利率从7.47%降至5.31%，当时来看信贷环境变得宽松，而实体经济受到外部环境的影响，似乎不再是好的选择，大宗商品在2008年都在高位，然后发生了暴跌，这场外围的经济危机，对我国的冲击不小。

不过似乎也是从2008年开始，大量的资金流向了各类炒作，蒜你狠、姜你军······其实很好理解，宽松的环境下资金需要出口去谋求利润。因为市场体量大，杠杆率高，房地产成了资本追逐利润的首选。

对于乡土情结重的温州人，首要的便是把家乡的房价炒到在现在看来不可思议的地步——高居全国第一。后来随着本地房地产价格的水涨船高，大量资金外溢越来越多的温州炒房团更被报道成为了各地房价上涨的主要推手。其实，现在看来我认为“温州炒房团”被污名化了,价格上涨的主要矛盾是供需，而控制土地供应在地方。

原本在民间群体间助推“温州模式”兴起的民间借贷逐步转向了，因为手中拿着前期积累了大量资金，民间借贷机构如雨后春笋般出现在了城市各个角落，他们纷纷高喊“再不买就买不到了”，加入到“抢房”大军，开始享受这场资产价格升值的盛宴，泡沫逐步吹了起来。

二、大癫狂

2009年9月我开始了大学生活，在当时的杭州文一西路，我路过学院路边上的房产中介，看着玻璃窗上琳琅满目的房子价格，跟同行的同学说杭州的房价不贵啊。他们当时的眼神就像看傻子一样看着我，最后蹦出一句——温州老板就是有钱。这种刻板印象在当时也是一种社会缩影。

确实在我渐行渐远的印象中，当时我所在的学校周边好的房子价格1.8W/㎡左右，而下沙作为高校的集中地房价不到8000元/㎡左右。而我的老家房价已经在2W/㎡以上的均价了。这种“价不配位”在当时有着各种合理的解释：温州地少人多、全省常住人口第一、温州人生意做遍大江南北“有钱”······

这种情况似乎才刚刚开始，后面几个学期末我回到家，这场房价跟借贷彼此间推波助澜的游戏就会不断占据我的视线。起初，进入家人口中的普遍是1%的月息，到后来月息普遍上涨到2%，短期大资金借贷月息普遍在3%以上。之前我看巴菲特投资的相关书籍，看到他平均年收益率在20%左右，那么似乎可以说那几年的温州也是一个人均“巴菲特”的时代。这种情况下造就了一场在我身边“大癫狂”般的盛况，路上随处可见的名车，宝马、奔驰等一众豪华车型在4S店上演加价提车，十万、百万的名表轮换着带······男人西装革履豪车名表壕气十足，女人奢侈品包珠宝首饰争奇斗艳······娱乐场所如雨后春笋般越冒越多，内外一派金碧辉煌的观感，洗浴的叫“威尼斯”，商K的叫“皇宫”······阵容越来越大的婚礼和企业年会不断成为大众的谈资，很多明星成为了婚礼嘉宾登台献艺，有企业年会邀请了央视主持人全程主持······身边的亲戚长辈在酒桌上，似醉非醉得喊出“我的钱八辈子也花不完”的豪情壮语······

疯狂还在继续，市区鹿城广场均价来到了8W/㎡的均价，在温州土拍市场上出现的全国地王还在刷新大家的认知。跨入2011年新春之际身边的人几乎都在参与这场“借贷游戏”，隔壁表叔自己开了贷款公司。我在餐桌上吐槽了一句：学校学费还挺贵1.9W/学年，我的父母突然说了句：借给别人50万，一个月利息就有1万。

三、大崩溃

狂欢的背后，宏观环境已经悄然发生变化。自2010年1月开始，央行再次启动了存款准备金率的上调周期，基本遵循每月上调0.5个百分点的节奏，直至2011年6月达到历史最高点。此时，大型金融机构的准备金率为21.5%，而中、小型金融机构则为19.5%。房地产信贷方面，2008年首付比例降至20%，利率下限扩至基准0.7倍。2010年后，二套房首付比例提高至50%，利率上浮1.1倍。

2011年2月至8月间，温州的房价在顶部横盘后，就开始了下跌。危机也在这个时间段逐步扩散爆发，我查到了一些数据，自2011年4月起，当地90多家企业因无力偿还民间借贷出现老板潜逃或企业倒闭，其中9月22日单日便有9家企业主出走。央行调查显示，温州89%的家庭和59.67%的企业参与民间借贷，市场规模达1100亿元，占全市银行贷款总额的1/5。冰冷的数字背后，是一个个呕心沥血哺育的民营企业破产以及大量家庭的分离、多年积蓄的灰飞烟灭，更是社会冷暖的大转变。

2013年5月，我行将毕业，我的导师突然问起我民间借贷危机后的情况，我一时语咽，沉默许久，只能回了一句还好吧。危机之初，大家依照着思维惯性，还在继续着借贷，也在继续着一场虚无缥缈的发财梦，但随着越来越多的人跑路，挤兑没多久就出现了。危机让当时的社会信任顷刻间破产了，亲朋好友间往日的亲情变成了无休止地讨债和谩骂，社会出现动荡。很多企业因为牵涉担保，无法正常生产经营。

人们发现这只是一场可怕的“数字”游戏，当人们把利息也不断放入借贷漩涡之中，最后连同他们的本金一起荡然无存。时间是唯一的治愈良药，让人忘记伤痛。但不少人在当下的某一时刻就垮掉了身体及意志，或者在日复一日的悔恨中郁郁而终。我听到，当时不时地有人因为无法偿债或破产跳楼，而跑路更不必说，很多人没几年就病故。我看到，一些长辈无缘无故得便留下眼泪抽泣、谩骂，在路上、在餐桌上、在宴席上······

那个时候，《江南皮革厂倒闭了》似乎成了很多皮具商贩的宣传曲，歌曲中的“黄鹤”老家正在我的隔壁村。这首歌传唱大江南北，似乎在以一种极度戏谑的口吻，回应着温州这场“闹剧”走向落寞。

而这场危机对温州造成了多大的影响呢？说起来，温州曾是全省最有希望第一个成为人口千万之城的城市，早在2010年，温州常住人口就已突破900万，是浙江人口第一大市。但到2016年末，杭州常住人口升至918.8万，反超了温州。而我工作后，我听到更多对温州的宣传成了“温暖之州、温润之州”，随着第一代企业家的老去或离开，那股子“狠”劲已经渐行渐远了。

四、房地产周期的探讨

2011年温州的房价在登顶之后，从此一蹶不振，即使在全国房价火热的2018-2021年，温州的房价也只是像深度YW患者磕了西地那非，远跟不上其它城市的涨幅。而后便跟全国房价一起再次下探，从这个角度看温州房价“领先全国”多年，早早就见顶了。

我查了一些资料，确实房地产对经济和资本市场影响深远，“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”，有短期看金融，长期看人口之说。那么房地产业的影响到底有多么大呢?我摘抄了《逃不开的经济周期中》中一段话，在典型国家，房地产市场的总价值一般是年度GDP的2-3倍，房地产业大约占可变价格财富总量的50%。房地产市场的财富效益以及对上下游产业链的影响，存在巨大的乘数效益。最直观的感受就是，对大多数普通人而言，购买房产因为存在首付可能是自己一生使用的最大杠杆和能撬动的最大资金了。

代表住房建设周期的库兹涅茨周期，一般为30年。而识别一个周期首先要知道一个周期的顶部和底部。顶部现在很明显可以看到在2018年-2021年，这一时期前后经济形势变化，大家的感受应该也很深。我看到很多人提到1998年7月国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，这个文件的出台从当年下半年结束了住房实物分配，全面实行住房分配货币化。考虑到政策的时滞性，我想把全面商品房的时代开启定在1999年伊始，作为本轮周期的起点。那么从底部到顶部，我们用了近20年。

那么房地产周期的底部在哪里？今年1-6月全国房地产销售额下跌11.8%，5月全国商品房待售面积高达78142万平方米，创下历史峰值。一个明确的底部成交量应该是放大的，而当前的数据并不支撑底部这个说法。虽然前段时间看到上海杭州的豪宅成交火热、有地块拍出高价，但是这种特殊性事件不能代表整体市场普遍性表现。不过从中我们可以得出一个结论：房地产市场率先复苏的是人口集聚的大城市，抛开刚需的居住需求，从投资的角度也应该选择人口净流入的一线城市。

我们需要对底部做个预测。从“短期看金融”看，我们的宏观货币环境是非常宽松，2025年5月8日起，公积金首套房利率降至2.6%，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例去年5月也已调整为不低于15%······这种宽松为房地产上行提供了想象空间。

从“长期看人口”看，20-34岁的青年人群为了结婚而产生首次置业需求，35-50岁人群为了改善居住环境会产生改善性需求。当前80末90初的婴儿生育高峰期出生人口已经或即将步入改善性需求阶段，不过考虑到生育年龄的延迟可能会导致部分需求释放有滞后性，但这部分需求确实是存在的。

因此，随着需求的逐步释放，我估计这次房地产周期底部应该在2028年前后。不过，就我观察，这几年土拍市场频频推出低密、低价、高得房率的土地，随着后续上市，这部分需求应该会被引导到新房上去，而那些二三线及以下城市的二手房命运，随着人口下降，需求萎缩会滑向“无人问津”的地步。

五、一些唏嘘

房地产市场周期因为超长的跨度，对个人来说可能一生也只能经历一两次，而且对个人资产又占据着相当大的比重。一次错误，伴随着长达十年、二十年乃至三十年的房贷时间，可能便是个人和家庭辛苦蹉跎的一生。

从温州民间借贷到P2P暴雷，再到高位买房。我觉得在做一些决策，特别参与者众多时，一定要有一个好事为什么发生在我身上的思考，这也许会为我们避开很多雷。

在房地产周期方面，其实我们的邻国日本早就给了我们一个极其深动的例子。在1986-1988年间，东京商业用地的合并价值翻了一番，这个城市的全部房地产价值超过了美国所有房地产的成本总和。到1989年年底，日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍，是全球股市总市值的两倍以上。然而，这还不是故事的结束，到1990年，日本土地的总价值超过了世界其余地区全部土地价值的一一半，东京的单个家庭住房价值高达3 000万或者4 000万美元。可后来呢，他们就陷入了“失去的二十年”的漩涡之中。