​从经济学角度浅谈中国房地产市场泡沫的起源和危机

从经济学角度浅谈中国房地产市场泡沫的起源和危机

中国自2000年以后，城镇化步伐加快，越来越多的人口从农村迁移到了城市。从数据来看，城镇化率从2000年的36%到2024年的67%，增长了将近2倍。而中国城市用地面积为554.57万公顷，仅占国土面积的0.58%（2022年数据），“物以稀为贵”，城市面积在一定程度上就那么多，而需求却日益增长，这就造成了供需之间的不平衡。

1990-2020中国城镇化率增长曲线

城市人口的增长速度太快，而城市用地面积就这么多，要满足这个需求，那怎么办？只能疯狂扩建，从2000年以后，房地产开发商瞅准了这个契机，开始扩大城市商品房的建设。2000年中国商品房的销售面积为1.86亿平方米，而到了2021年，商品房销售面积达到了17.94亿立方米，翻了十几倍，对比城镇化率的增速快了五六倍之多。这也就意味着，在2021年或者更早之前，中国商品房的供应量已经远远超过了需求量，已经形成了泡沫。

城市的土地归国家所有，也就是说在城市里，土地供应是国家垄断的。由于缺乏其它供地主体的竞争，面对人口的大规模流入城市，必将导致地价上升，地价上升的成本必然会体现到城市商品房的价格上升。相对于竞争市场而言，垄断市场里地价的上升更加明显，从而房子的价格也越来越高。一线城市的房价从最初的3000~4000元多每平米，涨到如今的50000~60000元一平米，翻了十几倍，而这也与商品房销售面积的增长速度相契合。

中国2000-2023年商品房增长数据

房地产泡沫的一个关键特征就是房地产投资的快速扩大和存货的大量积累。一旦出现产能过剩，而消费需求不足，那么房价下降就是板上钉钉的事情了。2021年之后，中国房地产市场价格出现断崖式下跌就充分印证了这个经济学规律。如果不是这两年中国政府对房地产市场连续出台一系列维稳政策，说不定房地产泡沫可能就破灭了。

相信很多在2020-2021年期间，盲目跟风和炒房投机的买房人现在已经后悔不已了，他们不了解经济学规律，认为房子是保值的，还会一直涨，但却忽视了其隐藏的巨大风险，他们没有发现其实当时的供需关系早已经发生了变化。

房子也是商品，房地产市场也必然满足供求理论。只要房子价格一直上涨，房地产开发商一定会增加商品房的供应量，而如今房子价格下降了，也就必然导致房地产开发商的供应量下降，这就表现出这两年房地产新增开工面积的减少，还有一些房地产商干脆退出了市场。而那些存货该怎么处理，如果不处理，一方面会导致资源的浪费，另一方面，会导致商品房价格继续下降，因为有存货，说明现有供应量还是大于需求量，只有去除掉这部分存货，才能让需求量等于供应量，让商品房价格趋于稳定。而这存货部分，也就只能由政府来收购。

现在中国鼓励地方政府收购存量商品房，今年拟安排4.4万亿地方政府债券，其中重要投向之一就是收购存量商品房。同时，为了维稳房地产市场和扶持开发商，政府也将大力推进城中村和危旧房改造。应该说，房价也会慢慢趋于稳定，但想要回到2021年的那个房价几乎是不太可能了，供需关系不可能再出现大的变化。

总的来说，是城镇化的步伐导致了城市房价的上涨，而政府对于城市土地的垄断造成了价格的上涨超过了竞争市场的合理水平。老百姓大多是盲从的，看不透市场的供需关系，不了解经济的运行规律。而那些盲目投资的人们，终归还是被市场上了一课，教训无疑是惨痛的。