​2020年的郑州房价现状，还能买房吗？

2020年的郑州房价现状，还能买房吗？

我们先来看一组数据及分析：

2020年，全国商品房均价9307／㎡比2018年上涨了6.5%，这一价格是全国平均房价数据，其中涵盖了一二线城市及三四线城市，既有北上广深这些房价大佬，也有郑州南京苏州武汉等一些房价中庸城市，当然也包含一些偏远地区的白菜价的县城。一线城市大多数早已突破5万的天花板，甚至10万-20万的也有，二线城市大多数也已经超过1.8万到2万，即便是一些县城或者地市，房价破万的也比比皆是。

下图为今年均价前十名及倒数前十名：

不论你是刚需、改善或是投资，你心里其实都在想几个核心问题：要不要买房，该不该买房，什么时候买房，其实种种问题的核心其实就是：未来房价走势。

今天文章从实际的宏观方向来谈这个问题，影响房价走势的关键到底是什么呢？

不是什么城市规划，不是什么区域价值，更不是什么开发商。

有人的地方才有江湖，有江湖的地方才会有恩怨。

这是一个非常简单朴素的道理，没有了人，什么价格都不是真正的价格，什么走势都将会不复存在。

中国劳动力人口，从2008年开始逐渐减少，一直到现在还在持续，举个最简单的例子，现在你在任何一个工地上，还能看到多少90后或者00后的民工？基本还是60后或者70后那代人在硬撑。有个数据就能说明，从2013年到现在，每年劳动力大概减少200多万，在房地产市场和区域经济发展中，人口依然是一个非常关键的变量。

世界上最悲催的事情莫过于大城市还没有完成扩张，小城市就已经提前开始收缩了

目前中国城镇化率刚刚突破60%距离世界公认的城镇化的加速阶段至少还差了15年到20年，所以说未来还有大量的农民工进城，大量的农业人口将转化为城市人口，所以房子买在哪，怎么买，就显得至关重要。相对而言的购房者在买房子之前，一定要清晰自己的定位，弄清楚自己的需求和所在城市的相关信息谨慎入手。

去年发改委在《2019年新型城市化建设重点任务》中首次公开提及“收缩性城市”

例如黑龙江鹤岗，甘肃玉门正是收缩性城市的典型代表，由于人口大量流失导致房子一度卖到了白菜价，这类城市经济衰退，产业收缩，人口减少，老龄化严重再加上收入低，机会少，那么房价自然难以得到正常维持。

在劳动力人口持续减少的大背景下，各地抢人政策也会愈演愈烈，国内房地产市场下行，那么结构分化的特征也会越来越明显，未来随着国内城市的发展，国内人口会出现二八分化，人口的流向将变得更加集中。

比如说，去年的人口迁移大数据中，70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东这两个省，二八现象会越来越明显

而未来，每个省也都会出现一两个核心城市，也就是人口净流入的保障，那么可以想象的是，这个省会对这样的城市有着非常大的投资，招商，政策，建设等资源偏向，比如郑州，现在总人口近1200万，这本身就是一个很恐怖的数字，要知道，全世界来说，人口规模过1000万的城市也就是19个，而且整整每年还有着30万-50万的人口净流入，其实先不说全国性质的，单说中原城市群中，郑州未来的发展潜力还是非常可观的。除了郑州这样正向代表的城市之外，而大部分的二三线城市还是会呈现出人口净流出的现象，而伴随人口流出，城市中的房地产市场下行的趋势就会更加的明显（例如去年的甘肃玉门，黑龙江鹤岗等当地的房子一度卖到了白菜价，这样的城市有很多）统一可以称之为收缩型城市，而人口流入行的城市，房价还是会有很大的上升空间，可以参考我的上篇文章（链接）至少会有下一个不说黄金十年吧，白银十年到二年还是没什么问题的，但前提是这个城市的资源，稀缺资源，产业配套，名企入驻，政府扶持，政策支持，这样才能够吸引大量的人才或者说留下来更多的人才落户，说到这里，作为中原城市群排名第一的郑州，机会还是很多的，未来可期。

郑州崛起是大势所趋：

举个例子，闭关锁国除外，从古至今，例如唐、宋时期，中国是一等一的世界级别老大，特别是宋朝，GDP总量更是超过了全世界的60%，沿海城市发展迅速，经济发达，因为沿海地区都存在港口，换言之，就是外向型经济带动了城市的发展，上篇文章中我一再强调，郑州是“火车拉来的城市”。

现代经济主要是相互之间的联通，郑州交通环境一流，轨道交通四通八达，米子型高铁通往全国。交通优势，地缘优势巨大，想不崛起都难。

在此基础上，郑州轨道交通的交汇点是全国最多的，这也就意味着郑州将成为国内交通经济最方便的中转地与通货口岸，当然郑州在文化方面也存在不足之处，例如旅游业等还并没有被经营好，或者说重视程度不够，除了少林寺、开封、洛阳、许昌等基本其他的知名度并不高，所以还有很大的提升空间，再者更重要的就是郑州其实并没有被房地产绑架，均价14500左右，在千万级别的特大城市来说，房价甚至中等偏低，所有提升空间其实很大。

从2016年开始一直到现在，郑州的购房群体很多，因为河南是人口大省同时也是人口输出大省，例如北上广深，因为我本人之前有过北京的工作经历，所以在这些大城市的河南老乡是真的多，对于他们来说，郑州的房价其实是能接受的，至少一个月或者两个月能买郑州一平米的房子是没什么问题的，更有甚者一个月的工资甚至买郑州的2平米以上的房子，所以郑州的楼市也一直是他们的关注对象。

有兴趣的朋友可以关注然后私聊。

今天聊一聊在郑州的买房逻辑：为什么有的人买的房子不论是增值还是居住舒适度都要比你买的更合适？

核心的原因在于选盘的逻辑不同。

别人买房先选城市区域，而你一看样板间就着急匆匆的入手，买房一定是从宏观再到微观去考虑，不是意气用事，更不是为情怀买单。

第一：

决定房价的不是钢筋混凝土，而是人口和规划红利的兑现，像郑州各个区域（例如郑东新区和二七区，管城区等城区的对比），就是很好的例子，10年前，同一起跑线，而今却相差很远，短短十年时间，郑东新区已经一跃成为全国百强行政区，不论是环境还是房价都让其他区域望尘莫及，所以城市中的区域是否有吸引力，产业结构、区域定位、区域发展能否让人口流入，所流入人口的综合定位，对房价至关重要。

第二：

规划说的再好，要判断能否实现，时间周期多长，话说回来，中心城市的房子一定很贵，因为规划已经兑现，经过时间的发展，各种资源的进入，也可以享受到更多的优质资源，例如：房子旁边引进了一所名校，或者说拥有城市的稀缺资源比如地铁口，大型综合性商业体等，你要是这所房子的主人，你说，这套房子是涨还是跌？所以，买房还需要考虑到一个重要因素，就是稀缺资源。像郑州的省实验，外国语等学校的学区房，就算是老破小的房子

第三：

为什么二手房的单价还卖这么贵，这已经充分说明了稀缺资源的重要性，再比如郑州常西湖新区，明明已经4环的位置了，单价高，总价高，为什么还会有这么多的人选择在这边买房？究其原因，还是因为，第一，郑州市政府的搬迁入驻，外国语总校的迁入地，郑州7大地标，4个都在这里，外加规划已经逐步开始落地，环境好，居住人群整体素养高，居住舒适度高。总而言之，先不说房子能增值多少，最起码你要考虑的是房子的抗跌性，这也就是为什么真正会买房的人宁可掏高价买市区的小房子或者宁可掏高价买远一些但是资源且规划落地快的远一些的房子，也不会买不温不火但是价格便宜的大房子的原因。

懂行的人从不纠结楼层和户型，最起码不会把这两项当做很重要的因素。

城市占4成，区域占3成，楼盘占2成，楼层户型，占1成。

选对了地段，就成功了一大半，在选择一个相对性价比高的楼盘，基本就成功了，记住一点，决定你这套房子增值多少，最重要的因素，就是地段。

写到最后：

目前国家对于房地产的刺激性政策不断减弱再加上房住不炒的口号，确实能够说明，国家是想让房子逐渐摆脱“金融属性”，做任何事情都要考虑到两方面，好的方面，差的方面，那么做一个最坏的考虑，先不考虑房子能增值多少，但是最起码的“抗跌性”要稳稳的把握住。

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